Det tager længere tid at sælge husene. De bliver samtidig solgt billigere, og afslaget ved bolighandlen er vokset.

Den beskrivelse passer over en bred kam til situationen på boligmarkedet i store dele af landet, og selv om Skanderborg ikke er nogen decideret undtagelse, skiller kommunen sig alligevel ud.

Mønsteret i bevægelserne på det skanderborgensiske boligmarked er sådan set de samme som i de fleste andre kommuner - i Skanderborg er de bare en tand voldsommere.

Det viser tal fra Boligsiden.dk, som SkanderborgLIV har regnet på.

Mest iøjnefaldende er afslagene i boligernes salgspriser og salgstiden for villaer og rækkehuse i hele Skanderborg Kommune.

Gennem de seneste to år har Aarhus gennemgående været den kommune i Østjylland, hvor et salg af et rækkehus eller en villa i gennemsnit er gået hurtigst - tæt forfulgt af Horsens og Skanderborg, der er skiftedes til at have andenpladsen i salgstempo.

Men modsat Horsens og Aarhus er salgstiden i Skanderborg steget kraftigt det seneste år. I særlig grad i løbet af det seneste halve år.

I december 2021 havde de solgte rækkehuse og villaer i Skanderborg Kommune i gennemsnit været på markedet i 68 dage, da købsaftalen gik igennem.

Måneden efter, i januar 2022, blev husene i snit solgt ved en liggetid på 87 dage. Fremme ved september 2022 var salgstiden steget til et snit på 102 dage, og i januar 2023 havde husene i kommunen i snit haft en aktiv salgsannonce i 123 dage, før de skiftede hænder.

De seneste fire måneder har husene i i Skanderborg Kommune i snit haft en salgstid på 124 dage, og det er højere end både Horsens (95), Silkeborg (119), Odder (98), Favrskov (110), Aarhus (91), Syddjurs (108) og Randers (118).

En af dem, der forholder sig til den slags tal i hverdagen, er Claus Dalsgaard.

Han er medindehaver af Danbolig Skanderborg/Hørning, og han har registreret de samme tendenser, som Boligsidens tal viser.

Men hans kendskab til det lokale marked siger ham også, at der er meget stor forskel på de forskellige dele af kommunen.

- Vi har haft nogle længere liggetider generelt, men størstedelen af de huse, der har længere liggetider, befinder sig uden for områder med skoler og daginstitutioner. Og det trækker jo liggetiden op og til dels også salgsprisen ned for hele kommunen, siger Claus Dalsgaard.

I en periode med usikkerhed i økonomien vurderer han, at flere på udsigt efter et hus har valgt at holde sig fra de mindre byer i de skanderborgensiske landområder.

- Vi ser, at køberne søger knap så meget mod landsbyerne, hvor der er mere usikkerhed, og det er meget de områder, der trækker læsset på liggetiderne. Inde i byerne ser vi også en længere liggetid, men det er stadig ikke noget, der er vanvittigt mærkbart, siger Claus Dalsgaard.

- Højvangen og midtbyen og Skanderborg Bakker og steder som Galten, Skovby og Ry, der kan de mere centrale beliggenheder stadig være meget attraktive, hvis prisen er rigtig. Men vi kan ikke banke til priserne, som vi har kunne tidligere, siger han.

Mens man i perioden november 2020 til januar 2021 kunne regne med i gennemsnit at få hugget knap 38.000 kr. af udbudsprisen, når man købte et hus på 100 kvadratmeter, kunne man i de to seneste måneder af 2022 og januar 2023 sætte næsen op efter et markant vildere afslag.

Samler man tallene for de seneste tre måneder er der nemlig i snit blevet skåret 1.172 kr. pr. kvadratmeter af huspriserne i kommunen - og omregnet til vores eksempel med et hus på 100 kvadratmeter, er et hus af den størrelse altså gennemsnitligt blevet handlet til 117.200 kr. under udbudsprisen i perioden november 2022 til og med januar 2023.

Det svarer til en tredobling i de gennemsnitlige afslag i Skanderborg Kommune på to år. Til sammenligning er afslagene på tværs af de andre østjyske kommuner "kun" lidt mere end fordoblet i samme periode - og med til det billede hører, at afslagene i Aarhus Kommune trækker de østjyske tal gevaldigt opad.

Afslagenes vækst afspejles også i salgspriserne, som er faldet drastisk, siden de i juni 2021 ramte det hidtil højeste niveau nogensinde med 21.058 kr. pr. kvadratmeter på tværs af alle solgte huse i Skanderborg Kommune den måned.

I december 2022 var salgspriserne nede på et gennemsnit på 18.454 kr./kvadratmeter, men allerede i januar 2023 steg tallet igen til 19.494 kr./kvadratmeter - en salgspris, der kun er 323 kr. lavere end i januar 2022, før den verdensomspændende energi- og inflationskrise.

Det vil sige, at salgspriserne fra juni 2022 til december 2022 i snit faldt med 12,3 pct. Men regner man januar 2023 med, som virkelig står i kontrast til de tidligere måneders salgspriser, er faldet siden juni blot på 7,4 pct.

Så spørgsmålet er, hvad man skal lægge i de mere end 1.000 kr. forskel pr. kvadratmeter mellem december 2022 og januar 2023.

Er den stigning fra den ene måned til den anden på 5,6 pct. noget, man skal se som tegn på, at det skanderborgensiske boligmarked allerede nu er på vej opad igen?

Det er så godt som umuligt at gisne om, understreger Claus Dalsgaard fra Danbolig Skanderborg/Hørning, men meldingen fra ejendomsmægleren er imidlertid fuld af fortrøstning.

Først og fremmest betragter han de høje salgspriser i 2021 som en afvigelse fra normalen.

- Vi har generelt været inde i nogle vanvittige år. Men 2021 kan du nok godt rykke ud af kalenderen og sige, at det er nok noget, vi ikke har set nogensinde før, siger Claus Dalsgaard.

- Så fik vi så 15 måneder med en helt anden udvikling, end vi har været vant til, og mange mæglere har haft et rigtig hårdt 2022. Men vi begynder at kunne mærke nu, at det er blevet bedre, siger Danbolig-mægleren og giver sit bud på flere årsager bag den bedring, han som mægler oplever.

- Jeg tror, at det skyldes en kombination af, at vi har nedsat priserne, at renten igen er faldet en anelse og har stabiliseret sig lidt, og at vi har fået nogle nye købere på markedet, som ikke har kendt til andet end den forhøjede rente. Dem, der var gået på markedet før rentestigningerne kom, begyndte jo pludselig at afvente, fordi deres muligheder ændrede sig, siger Claus Dalsgaard.

Han fortæller, at der ofte er en god sammenhæng mellem tendenserne i Aarhus og tendenserne i Skanderborg, men at Skanderborg oplever Aarhus-tendenserne med en større eller mindre forsinkelse.

Derfor ser han den gode begyndelse på 2023, som Aarhus ifølge Claus Dalsgaard har fået, særligt i midtbyen, som et positivt tegn for Skanderborgs forår. For når ejerlejlighederne finder købere derinde, plejer der også at være nogle sælgere, der godt kunne tænke sig et hus i Skanderborg-området.

- I Aarhus er de kommet rigtig godt fra start med at sælge ejerlejligheder i midtbyen, og det kan vi allerede sagtens mærke her. I Skanderborg har det egentlig været okay i december, og januar har været god, siger Dalsgaard.

Og så er der yderligere to parametre, som får Claus Dalsgaard til at tro på fremgang i 2023.

Det ene handler om interessetilkendegivelse, det andet om den dynamik, som man forventer, at det nye system for ejendomsskatter, som træder i kraft 1. januar 2024, vil skabe.

- Nogle steder i kommunen har vi aftaler om fremvisninger booket ind på et niveau, der ligger over interessen for fremvisninger sidste år, siger Claus Dalsgaard.

Alt i alt ser Claus Dalsgaard tegn på, at boligejere i Skanderborg-området, der sidder med salgsovervejelser, ikke skal droppe dem lige nu - de skal være fortrøstningsfulde men til gengæld indstille sig på at blive boende i et hus til salg i længere tid, end sælgerne generelt har gjort de seneste år.

- Sælgerne skal have lidt mere tålmodighed end tidligere, men køberne skal nok være der. Det tager lidt længere tid at få solgt sit hus, men Skanderborg-området er stadig et attraktivt område. Køberne er bare ikke nær så hurtige som tidligere, siger Claus Dalsgaard.

Og så er der de nye ejendomsskattevurderinger.

I sommer lød vurderingen fra Søren Kristensen, der er chefanalytiker i Sydbank, at de nye vurderinger efter 2024 vil få betydning for lokale boligmarkeder allerede i 2023 - både for dem med tendenser til stigninger og fald i huspriserne.

Får man efter årsskiftet den vurdering, at ejendomsskatten på ens hus har været for høj, får man en skatterabat svarende til det beløb, man har betalt for meget.

Huse af dén type, som bliver sat til salg f.eks. i løbet af efteråret, vil være mere attraktive at købe efter årsskiftet.

Sidder man omvendt i et hus, hvis ejendomsbeskatning stiger efter årsskiftet, vil potentielle købere i de sidste måneder af 2023 ifølge Søren Kristensen forsøge at bruge den skattestigning til at forhandle et afslag - og sælgeren kan samtidig være interesseret at komme af med huset, før man skal til at betale mere i skat for at sidde i det, og de mulige købere dermed potentielt vil være færre.

- Når man får en skatterabat, hvis man køber før 2024, er det jo en fin overvejelse at tage med, at der faktisk er noget at hente på prisen der, hvis man går og tænker på at købe hus, siger Claus Dalsgaard, medindehaver af Danbolig Skanderborg/Hørning.

ㅤㅤㅤㅤㅤ